Kérdése van a tagsággal kapcsolatban?

06-23/365-666  |  info@minke.hu

Mutasd a menüt

Ingatlanhasznosítás és -értékesítés a jövedelemadóban és az Áfa-ban (egyenes Áfa – fordított Áfa, mikor melyik?)

Ingatlanhasznosítás és -értékesítés a jövedelemadóban és az Áfa-ban (egyenes Áfa – fordított Áfa, mikor melyik?)

 

Amikor elvállaltam ennek a kérdésnek a feldolgozását, már akkor tudtam, hogy nem csak az áfáról szeretnék itt gondolatokat ébreszteni, mivel a vagyon e tárgykörben való hasznosítása, értékesítése, szinte minden adózó – legyen az természetes személy, vagy éppen jogi személy, vagy bárki – gazdálkodását érinti, érintheti. Éppen ezért a gondolat ébresztésem közel sem teljeskörű, közel sem minden részletet érintő, de sok olyan kérdést érint, akár csak megjegyzés szinten, ami másokat is foglalkoztathat.

 

Az ingatlanok adózása esetében 2-2 fontos kérdést kell érinteni, mind a jövedelem adózás, mind a forgalmi adózás szabályai alapján. Bonuszként kezelem a termőföldet.

 

1.1. Ingatlan hasznosítás jövedelemadózási szabályai

1.2. Ingatlan hasznosítás áfa kötelezettsége

2.1. Ingatlan értékesítés jövedelemadózása

2.2. és Ingatlan értékesítés áfája

3. Bonusz legyen a termőföld szabály általánosan.

 

 

1.1 Jövedelem adó megállapítási szabályok a bérbeadás esetén

A bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető,

  1. egyéni vállalkozóként
  2. adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként
  3. adószámos magánszemélyként
  4. társas vállalkozóként ennek jövedelem megállapítási szabályait nem érintem.
  5. nonprofit (egyesülési alanyok) adóalanyként, amit szintén nem érintek a specialitásai tekintetében.

 

A természetes személyek esetében az ingatlan hasznosítás jövedelmét,

  • egyéni vállalkozói bevétel-költség elszámolás szabályai szerint,
  • természetes személy bevétel- költség elszámolás szabályai szerint,
  • tételes átalány adózó szabályok szerint,
  • vagy vélelmezett költség elszámolás szabályai szerint lehet megállapítani.

 

A Bevétel költség elszámolás részleteire nem térek ki, annak leszámolását az Ev. esetében az szja tv 10-11 melléklete, a természetes személyek esetében a 2-3 melléklet tartalmazza, most csak a specialitásokat érintem.

 

Egyéni vállalkozókra vonatkozó speciális szabály, hogy az Szja tv. az egyéni vállalkozó fogalmánál kivételként említi, hogy nem minősül egyéni vállalkozónak e bevételei tekintetében az a magánszemély, aki az ingatlanbérbeadási tevékenységéből származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja.

 

Amennyiben nem a magánszemélyre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor egyéni vállalkozói bevétele lesz, és az általa választott adózási mód (vállalkozói személyi jövedelemadó, átalányadózás) szerint állapítja meg a jövedelmét.

 

Minden természetes személyt érint aki nem Ev.ként ad bérbe, hogy az  Szja. törvény 2018. január 1-jétől hatályos változásait követően, a közös tulajdonból származó bevételek kapcsán rögzítésre került, hogy az abból származó bevétellel szemben költség bármelyik tulajdonos nevére szóló bizonylat alapján elszámolható.

 

Nem mindegy, hogy az ingatlan bérbeadás, bérbeadás, vagy ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatás, igy nevezzük szállás szolgáltatásnak, amelynek speciális jövedelemadó szabálya a

 

Tételes átalányadózás

Az Szja törvény a fizető-vendéglátó tevékenységet végzőnek minősülő magánszemélyeknek bizonyos feltételek fennállásakor lehetővé teszi egy sajátos adózási mód – a tételes átalányadózás – választását.

 

A fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adó évenként az adóév egészére tételes átalányadózást akkor választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben folytatja.

 

Míg a korábbi szabályozás szerint, ha a magánszemély több lakással vagy üdülőházzal rendelkezett, akkor csak abban az esetben választhatta a tételes átalányadózást, ha azok közül csak egyben folytatott fizető-vendéglátó tevékenységet, addig a 2018. január 1-jétől hatályos szabályozás az e célra használt ingatlanok számát háromra emelte.

 

A tételes átalányadózási mód akkor választható, ha a magánszemély maximum három lakást vagy üdülőt használ fizető-vendéglátó tevékenységre folytatására.

 

A tételes átalányadózás alkalmazását nem zárja ki az, ha a szálláshely-szolgáltatást nem a magánszemély fizeti, hanem azt kifizető, munkáltató finanszírozza (a számla nem a magánszemély nevére szól).

 

Amennyiben ugyanannak a személynek történő szálláshelyszolgáltatás napjainak a száma az adóévben a 90 napot meghaladja, akkor a tételes átalányadó nem alkalmazható.

 

Tételes átalányadó megfizetése

 

A tételes átalányadó éves összege szobánként, 38 ezer 400 forint, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységét az adott év egészében nem folytatja, csupán néhány hónapban fogad vendégeket.

Abban az esetben, ha a tételes átalányadózás választására a magánszemély a tevékenység megkezdésekor nem volt jogosult, akkor a nevezett tevékenységből származó összes jövedelmére, abban az esetben, ha jogszerűen választotta a magánszemély a tételes átalányadózást, de azt követően valamely feltételt, vagy több feltételt nem teljesített, akkor a változás bekövetkezése negyedévének első napjától az önálló tevékenységre vonatkozó előírások szerint kell az adót megállapítania.

 

A változás negyedévét megelőző negyedévre, negyedévekre az éves tételes átalányadó arányos részét kell megfizetnie.

 

A tételes átalányadót egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12 napjáig, míg a tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül kell megfizetni a tételes átalányadó éves összegét. Ha a magánszemély fizető-vendéglátó tevékenységét megszüntette, a megszüntetést követően e tevékenységére tekintettel érkező bevételét és felmerülő költségét a megszüntetés időpontját megelőzően megszerzett bevételnek, illetve felmerült költségnek kell tekinteni.

 

Vélelmezett költség, vagy jövedelem hányad szabálya, a 10 %os költséghányad alkalmazása

 

Ennél a jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 %át kell jövedelemnek tekinteni, és ezután kell a 15 %os személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget teljesíteni.

Amennyiben a bérbeadásból származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik és azzal szemben a magánszemély nem számol el költséget – a 10 %os költséghányad kivételével –, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.

A 10 % költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni.

Ebben az esetben az adózónak az elszámolási módra vonatkozó választását az adott adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére – az önálló tevékenységre tekintettel kapott költségtérítést is beleértve – azonosan kell alkalmaznia.

Mindez azt jelenti, hogy amennyiben a magánszemély az adóévben az önálló tevékenységére tekintettel teljesített első kifizetésnél a 10 %os költséghányad alkalmazását kéri, a továbbiakban az adóév során egyetlen önálló tevékenységéből származó bevételével szemben sem kérheti a tételes költségelszámolás alkalmazását.

Ugyanakkor az adóbevallásban a magánszemély akkor is áttérhet a tételes költségelszámolásra, ha az adóévben a 10 %os költséghányadról nyilatkozott. Azonban, ha valaki a tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatja meg 10 %os költséghányad figyelembevételével a jövedelmét.

 

Nagyon fontos kérdés tud lenni ennél a jövedelem megállapításnál a rezsi kérdése, és ebből következik a költség elszámolás része, vagy nem, azaz a bevétel része akkor a költség elszámolás része lehet, ha nem része a bevételnek, akkor nem része a költség elszámolásnak sem, igy

2019. január 1-je óta az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem megállapításakor nem kell bevételként figyelembe venniaz ingatlan használatával összefüggő, bérlőre áthárított díjat, jellemzően a közüzemi szolgáltatások díját.

 

Kivételek, azaz ahol nem alkalmazható a nem része a bevételnek a „rezsi” költség,

  • A társasház által kötött biztosítás és takarítás díjára, a közös képviselőnek kifizetett díjazásra, a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre nem vonatkozik a szabályváltozás.
  • Nem alkalmazható az új szabály a bérlőre áthárított társasházi közös költségre sem, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat. Tehát a bérlő által megfizetett közös költség a bérbeadó ingatlan-bérbeadásából származó bevételének minősül, amelyből költségelszámolásra van lehetőség.
  • Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, ami tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, az új szabály nem alkalmazható. Ezekben az esetekben ugyanis a szolgáltatás díja az igénybevétellel arányosan nem hárítható át a bérlőre. Ilyenkor az egyösszegű bérleti díj vagy költségtérítés ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek számít, melyből levonhatók a költségek.
  • Az új szabály arra sem vonatkozik, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérő-órák által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, aki azonban átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, mert ebben az esetben sem a fogyasztással arányosan hárítja át a közüzemi díjakat a bérbeadó a bérlőre.

 

A bérbeadó bevételének és máshol bérelt lakása bérleti díjának levonhatósága

 

A bérbeadó magánszemélynek lehetősége van arra, hogy a lakás bérbeadásából származó bevételéből levonja az általa más településen bérelt lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett díját.  Más település alatt a szó hétköznapi értelméből kell kiindulni, igy nem lehet más település a kerület.

A bevétel ezen a címen csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás és a bérlés időtartama több 90 napnál, és a bérelt lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételéből nem számol el költséget, és számára a bérleti díjat még részben sem térítik meg.

Ha a magánszemély az ingatlant kifizetőnek (jellemzően gazdasági társaságnak) adta bérbe, akkor 2018. december 31-ig ezzel a bevételcsökkentő lehetőséggel csak az adóévre vonatkozó személyijövedelemadó-bevallásában élhetett.

2019. január 1-je óta a lakás-bérbeadásából származó bevételből a kifizetőnek nem kell adóelőleget levonnia, ha a bérbeadó arról nyilatkozik, hogy a bérbeadásból származó jövedelmének megállapításánál figyelembe kívánja venni az általa más településen 90 napot meghaladóan bérelt lakás díját, ezen kívül csak az Ev. és Őstermelőnek teljesített kifizetés esetében nincs a kifizetőnek előleg levonási kötelezettsége.

A nyilatkozat alapján a kifizetőnek nem kell adóelőleget megállapítania, még akkor sem, ha a lakás bérbeadásából az említett szabály alkalmazása után mégis származik adóköteles jövedelme a bérbeadónak (vagyis a bérbeadás bevétele meghaladja a más településen bérelt lakás bérleti díját). Ilyenkor a bérbeadónak kell jövedelme után az adóelőleget megállapítania és a negyedévét követő hónap 12. napjáig megfizetnie, valamint az éves személyijövedelemadó-bevallásban bevallania.

 

Amennyiben a bérlő kifizetőnek minősül, úgy az összevont adóalapba tartozó jövedelemből az adóelőleget neki kell megállapítania. Az adóelőleg alapja a magánszemély – a bevétel 50 %át meg nem haladó mértékű költségekről tett – adóelőleg-nyilatkozata szerinti jövedelem összege. Nyilatkozat hiányában a bevétel 90 %a képezi az adóelőleg alapját. A hibás előleg nyilatkozatok miatti különbözeti bírságot, ami van szja-ban és most már a szoc.hóban is, csak megemlítem.

 

Magánszemélynek történő bérbeadás esetén, tehát, ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 % adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie. 

2019. január 1-jétől hatályon kívül helyezésre került az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény, szabályai beolvadtak a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvénybe (a továbbiakban: Szocho tv.). A Szocho tv. 5. § (2) bekezdés h) pontja alapján az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után nem keletkezik szociális hozzájárulási adófizetési kötelezettség.

 

1.2 Általános forgalmi adó ingatlan hasznosítás, azaz kvázi bérbeadás esetén

Az Áfa tv. ingatlan bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya szerint – amennyiben a bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbe adó, illetőleg a bérbe vevő személyétől, jogállásától függetlenül.

 

Kivételt képez ez alól, ezért minden esetben adókötelezettséget eredményez:

– az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül,

– a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs bérbeadása),

– az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. víziközmű berendezés) bérbeadása,

– a széf bérbeadása.

 

Az Áfa tv. alkalmazásában a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is bérbeadásnak minősül, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét, vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti, vagy téríteni köteles a kötelezettnek.

Az ingatlan bérbeadás tekintetében érvényesülő adómentesség adólevonási joggal nem járó mentesség, vagyis a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát felszámítania és fizetnie, ugyanakkor a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő előzetesen felszámított általános forgalmi adó tekintetében adólevonási jog sem illeti meg.

Abban az esetben, ha a bérbeadó, más egyéb adóalanyisága miatt áfa alanya, akkor bérbeadás is annak ellenére, hogy mentes, de bevallási kötelezettség alá esik.

Itt meg kell említenem, hogy beléphet az az áfa arányosítás kérdése, amelynek a szabályait az áfa tv ben az adólevonási jog keletkezése, terjedelme,  megosztása, arányosítási szabályai között kell keresni, amelynek megállapítási módjáról a 5 melléklet rendelkezik.

Az ingatlan bérbeadást rendszeresen, tartósan, illetve üzletszerűen végző személy áfa adóalanynak minősül, még akkor is, ha kizárólag adómentes ingatlan bérbeadást végez.

Közös tulajdon közös hasznosítása esetén az áfatörvény egy speciális adóalanyiságot fogalmaz meg, amikor is nem a személyt, hanem a bérbeadandó ingatlan tulajdonostársainak közösségét tekinti adóalanynak, és egyben a közösség egyik tagját eme közösség képviselőjének, tehát a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlan bérbeadása esetén a tulajdonostársak közössége az áfa adóalany.

Az adóalanyisághoz fűződő jogokat és kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja. Kijelölés hiányában képviselő a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdonostárs.

Bérbeadási tevékenységet az Art. előírásaiból következően főszabály szerint csak adószám birtokában lehet végezni Egyes ingatlan bérbeadással foglalkozó magánszemélyeknek lehetőségük van a bejelentkezés, adószám megállapítás alóli mentesülésre, legalább is egyelőre.

A magánszemélynek – és a tulajdonostársak közösségének – az adószám megállapítását az állami adóhatóságtól kell kérnie (természetesen csak akkor, ha – egyéb tevékenységére tekintettel – azzal még nem rendelkezik).

Az ingatlan bérbeadást végző az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles legalább az Sztv. rendelkezéseinek megfelelő, un. számviteli bizonylatot kibocsátani a bérbe vevő részére.

Az Áfa tv. főszabálya szerint adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadással, haszonbérbeadással összefüggésben az Áfa tv. az alábbi választási lehetőségeket biztosítja, ami az írásunknak is, az egyik alapja.

– az adóalany adókötelessé teheti a főszabály szerint – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel – adómentes ingatlan bérbeadási szolgáltatását (beleértve a lakóingatlan bérbeadását is)

vagy

– az adóalany adókötelessé teheti a lakóingatlan bérbeadáson kívüli (egyéb), főszabály szerint adómentes ingatlan bérbeadási tevékenységét (míg a főszabály szerint adómentes lakóingatlan bérbeadási szolgáltatásra a főszabályt, azaz az adómentességet alkalmazza.

 

A Lakóingatlan bérbeadására külön nem választható adókötelezettség.

 

Amennyiben az adóalany az adókötelezettséget választja az ingatlan bérbeadási tevékenységére, úgy, az Áfa tv. VII. fejezetében meghatározott feltételek fennállása esetén, megilleti az adólevonás joga, azaz az általa beszerzett termékeket, igénybe vett szolgáltatásokat terhelő általános forgalmi adót az áfa-bevallásában levonásba helyezheti, pl az adóköteles bérbeadást szolgáló ingatlan beszerzését terhelő áfát, a bérbeadott lakásba vásárolt berendezési tárgyakat terhelő áfát, az ingatlan felújításával kapcsolatban igénybe vett szolgáltatásokat terhelő áfát stb..

Az adóalanyt az adókötelessé tétel választásához kapcsolódóan előzetes bejelentési kötelezettség terheli, mely bejelentési kötelezettségét 2018. január 1-jétől az Áfa tv. szerint kell teljesítenie (2017. december 31-éig a vonatkozó szabályt a régi Art. 22. §-a tárgyalta).

Azt az adóalanyt, aki az adókötelessé tételt választotta, a választása a választás évét követő ötödik naptári év végéig köti.

Az Áfa tv. 88. §-ában szabályozott választási lehetőséggel kapcsolatban az állami adó- és vámhatóság az adózót terhelő adókötelezettség jogszerű teljesítésének érdekében, a költségvetési támogatás jogszerű igénybevételéhez honlapján közzéteszi azt a tényt, hogy az általános forgalmiadó-alanynak minősülő adózó (ideértve a csoportos általános forgalmi adóalanyt is) az Áfa tv. 88. § (1) bekezdése alapján az adómentes ingatlan értékesítés vagy bérbeadás tekintetében az adókötelessé tételt választotta, valamint annak a kezdő időpontját.

Az általános forgalmi adóalany magánszemélynek, aki még nem rendelkezik adószámmal, és nem kizárólag az Áfa tv. 86. §-a (1) bekezdésének l) pontja szerinti adómentes bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytat, a 20T101 számú – tulajdonostársak közösségének a 20T201 számú – nyomtatványon bejelentést kell tennie az állami adóhatósághoz az adóköteles tevékenység megkezdését megelőzően, ha kizárólag ezzel foglalkozik, ha más tevékenységet is végez, pl Ev. vagy társas vállalkozás, akkor Ev. esetében 20T101E, társas vállalkozás esetében a 20T201T nyomtatvány alkalmazandó.

A bejelentkezéssel egyidejűleg – a jelzett nyomtatvány áfa nyilatkozat alapján – nyilatkozhat az adóalany arról, hogy ingatlan bérbeadását (a lakóingatlan bérbeadásra is kiterjedően, vagy a nélkül) adókötelessé teszi.

Amennyiben ilyen irányú nyilatkozatot nem tesz – és nincs kötelezően adóköteles ingatlan bérbeadása és/vagy az adómentes ingatlan bérbeadáson kívüli (adómentesnek nem minősülő) ügylete –, a nyomtatványon jelölnie kell, hogy kizárólag közérdekű vagy egyéb speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenységet végez, ekkor mentesül az áfa bevallás alól.

Amennyiben alanyi adómentességet kíván választani (és annak törvényi feltételei fennállnak), úgy a nyomtatvány megfelelő részén ezt kell választania. Az alanyi mentesség áfa szabályait itt külön nem részletezem.

Az állami adóhatóság a bejelentkezés alapján adószámot állapít meg a bérbeadó részére. Az adószám megszerzéséhez szükséges bejelentkezési kötelezettség teljesítése alól a magánszemély mentesülhet.

 

A magánszemély adózó akkor mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek.

 

– nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),

– tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés l) pontja szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),

– az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,

– az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására nem kötelezett.

 

Szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátó tevékenység) változásra figyelem felhívás.

 

Míg bérbeadásnál a lakás hosszabb távú használatba adása a cél, addig szálláshelyszolgáltatásnál a magánszemély amellett, hogy az ingatlanát átmeneti időre biztosítja szálláshelyként, megjelenik a szolgáltató jelleg is, takarítás, esetleg reggeli biztosítása a vendég számára. Azaz a tevékenység szolgáltatás-jellege, üzletszerűsége kerül sokkal inkább előtérbe.

Ebben az esetben tehát már nem beszélhetünk bérbeadásról, az ilyen tevékenység szálláshelyszolgáltatási tevékenységként minősíthető, mint már fentebb is erre az igen lényeges kérdésre felhívtam a figyelmet.

A szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatására vonatkozó követelményeket a szálláshelyszolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló 239/2009. (X.20.) Korm. rendelet tartalmazza, mely módosult, igy változhat az adóalany személye.

 

2019.június 28-án módosult a szálláshely-szolgáltatásra vonatkozó kormányrendelet, mely bevezette a magánszálláshely fogalmát, megkülönböztetve azt az egyéb szálláshely fogalmától.

A módosítás alapján egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységet magánszemélyek és egyéni vállalkozók nem, csak cégek végezhetnek, az általuk kiadott szobák száma maximum 25, az ágyak száma legfeljebb 100 lehet.

A magánszemélyek, egyéni vállalkozók magánszálláshely-szolgáltatásként legfeljebb 8 szobát, illetve legfeljebb 16 ágyat adhatnak ki. Az Szja törvény módosításával az eddigi egyéb szálláshely szolgáltatás helyébe a magánszálláshely fogalom került.

Az Szja törvény fizető-vendéglátó tevékenységet folytatónak tekinti azt a magánszemélyt, aki – nem egyéni vállalkozóként – a kormányrendelet szerinti magánszálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében ad szállást egy adóévben ugyanannak a személynek legfeljebb 90 napra.

Nem változott azonban az, hogy fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adó évenként az adóév egészére tételes átalányadózást akkor választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben folytatja, mint már fentebb erre kitértem, csak ismétlem.

Magánszálláshely-szolgáltatási tevékenység bejelentésekor a ’T101-es számú nyomtatványon 2019. november 1-jét követően az 552014 ÖVTJ kódot kell feltüntetni.

 

A kereskedelmi-szálláshely szolgáltatást 2019. december 31-ig terhelő 18 %os, kedvezményes adómérték 2020. január 1-jétől 5 %ra csökken.

 

Az általános forgalmi adózás szempontjából kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak nem az ágazati jogszabályokban ilyenként meghatározott, illetve a Központi Statisztikai Hivatal által ilyen TESZOR szám alá besorolt szolgáltatásokat kell tekinteni, hanem a szolgáltatás jellegadó tartalma alapján kell a minősítést elvégezni.

 

Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásról beszélünk tehát minden olyan esetben, amikor az adóalany idegenforgalmi körben biztosít szállást a vendégének, azaz, ha olyan szálláshely szolgáltatásról van szó, amely alapvetően turisztikai jellegű.

 

 

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatáshoz kapcsolódó szolgáltatások

 

Tekintettel arra, hogy a szálláshely-szolgáltatást sok esetben kiegészítő szolgáltatásokkal együtt nyújtják, kérdésként merül fel a kapcsolódó szolgáltatások áfa törvényi megítélése. Ezzel összefüggésben a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatáshoz kapcsolódó önálló értékkel bíró és önálló értékkel nem bíró szolgáltatások között kell különbséget tenni.

Az áfatörvény a kedvezményes, 5 %os adómérték alkalmazásával kapcsolatban átmeneti rendelkezést is tartalmaz. Ennek alapján az 5 %os adómértéket azokban az esetekben kell először alkalmazni, amelyekben a 84. § szerint megállapított időpont, azaz a teljesítés vagy a fizetendő adó megállapításának időpontja 2020. január 1-jére vagy azt követő időpontra esik.

A 84. § (2) bekezdésében említett esetek közül a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás tekintetében az előlegre vonatkozó szabály alkalmazása merülhet fel. Ha a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás kapcsán 2020. január 1-je előtt előleg fizetésére (jóváírására, kézhezvételére) kerül sor, úgy az előleg vonatkozásában a 2019. december 31-ig hatályos adómértéket kell figyelembe venni. Ha az előleg jóváírása, kézhezvétele 2020. január 1-jén vagy azt követően történik, már a kedvezményes, 5 %os adómértéket kell alkalmazni.

A változás, az adómérték csökkenés, hoz egy új adónemet, amit már megszoktunk az éttermi vendéglátás szolgáltatás adókulcs változása kapcsán.

 

 

TUFHO

 

Turizmusfejlesztési hozzájárulás keletkezik a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás után, 2020. január 1-jétől az ellenérték fejében nyújtott, áfatörvény szerinti kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás után is.

Az a személy, aki/amely ilyen szolgáltatást nyújt, turizmusfejlesztési hozzájárulás fizetésére kötelezett. Ez független attól, hogy az adóalany az általános forgalmi adózás rendszerében alanyi adómentes, illetve attól is, hogy milyen vállalkozási formában tevékenykedik az adott szolgáltató.

A turizmusfejlesztési hozzájárulás 2018. január 1-jétől bevezetett adónem.

Turizmusfejlesztési hozzájárulás-köteles szolgáltatás az áfatörvény 3. számú melléklet II. részének 3. pontja szerinti szolgáltatás ellenérték fejében történő nyújtása, vagyis az étkezőhelyi vendéglátásban az étel- és a helyben készített nem alkoholtartalmú italforgalom a TESZOR’15 56.10-ből, valamint 2020. január 1-jétől az áfatörvény 3. számú melléklet II. részének 5. pontja szerinti kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás ellenérték fejében történő nyújtása (a továbbiakban együtt: hozzájárulás-köteles szolgáltatás).

A hozzájárulás fizetésére kötelezettnek minősül minden olyan személy, vagy szervezet, amely saját nevében hozzájárulás-köteles szolgáltatást nyújt.

Az adókötelezettség egyértelműen a hozzájárulás-köteles szolgáltatáshoz kötődik, így abban az esetben, ha az adózó az adott bevallási időszakban nem nyújt hozzájárulás-köteles szolgáltatást, bevallási, fizetési kötelezettség sem terheli.

A hozzájárulás alapja a hozzájárulás-köteles szolgáltatás általános forgalmi adó nélküli ellenértéke. A hozzájárulás mértéke 4 %.

A hozzájárulást az önadózás szabályai szerint kell megállapítani és bevallani az erre a célra rendszeresített elektronikus nyomtatványon. A 2020. évben az erre rendszeresített elektronikus nyomtatvány: 20TFEJLH.

A turizmusfejlesztési hozzájárulást hozzájárulás fizetésére kötelezettnek a rá irányadó áfabevallási időszak szerint, az áfabevallás benyújtásra előírt határnapig (havi bevallásra kötelezett esetén a tárgyhónapot követő hónap 20. napjáig, negyedéves bevallásra kötelezett esetén a tárgynegyedévet követő hónap 20. napjáig, éves bevallásra kötelezett esetén a tárgyévet követő év február 25. napjáig) kell bevallania és megfizetnie. Az alanyi adómentesnek is évente.

Azon időszakról, amelyről a hozzájárulás fizetésére kötelezett személy áfabevallás benyújtására nem köteles (például áfában alanyi mentességben részesül) a hozzájárulás-köteles szolgáltatás után az áfatörvény szerinti teljesítési időpontot követő év február 25. napjáig kell a hozzájárulást bevallani és befizetni.

A pénzforgalmat a turizmusfejlesztési hozzájárulásról a 10032000-01079122 NAV Turizmusfejlesztési hozzájárulás bevételi számla számlaszámon kell bonyolítani, adónem kód: 310

A törvény az adószám kiváltása alól kizárólag az általános forgalmi adómentes ingatlanbérbeadási tevékenység esetén ad mentesítést, azonban az egyéb szálláshely-szolgáltatás kötelezően adóköteles szolgáltatásnyújtásnak minősül az Áfa tv. alapján, így az adóalanyt az Art. szabályai alapján bejelentkezési kötelezettség terheli.

A magánszemélyeknek bejelentést kell tenniük a jegyzőhöz. Az önkormányzat jegyzője a kormányrendelet alapján a bejelentés megtételéről, a tevékenység nyilvántartásba vételéről igazolást állít ki, mely igazolás tartalmazza a magánszemély által üzemeltetett szálláshely típusát is.

A nyilvántartásba vétel számát az adóhatósághoz történő bejelentésre szolgáló nyomtatványon nem kötelező feltüntetni. Az adózó az adószámot a 19T101-es nyomtatvánnyal kérheti az adóhatóságtól.

 

Általános forgalmi adó/alanyimentesség

 

Az Áfa tv. 86. § (2) bekezdésének a) pontja értelmében az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának (turisztikai célú bérbeadásnak) minősül, nem alkalmazható a 86. § (1) bekezdésének l) pontja szerinti adómentesség, tehát a szálláshely-szolgáltatás az áfa rendszerében minden esetben áfa-köteles tevékenységnek minősül. Az Áfa tv. a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást kedvezményes, 5 %os adókulcs alá sorolja.

Azonban nem kell feltétlenül áfa-fizetési kötelezettséggel számolnia az ilyen tevékenységet végző magánszemélynek, mivel az Áfa tv. az adóalanyok részére lehetőséget biztosít 12 millió forintnak megfelelő értékhatárig alanyi adómentesség választására.

A 12 millió forint éves szinten értendő, így amennyiben valaki a tevékenységet év közben kezdi, úgy a 12 millió forintos értékhatárra vonatkozó feltételnek időarányosan kell megfelelni.

Az Art. 16. § (2) bekezdése kimondja, hogy az adózó adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg nyilatkozik az Áfa tv-ben meghatározott adózási módokra vonatkozó választásáról, kizárólag adómentes tevékenység végzéséről, az adómegállapítás különös módjának alkalmazásáról.

E szabályból következik, hogy az a magánszemély, aki már megkezdte a szóban forgó tevékenységet, utólag a tárgy évre már nem választhat alanyi adómentességet.

Azok, akik már egyéb gazdasági tevékenység végzése okán adóalanynak minősülnek, és a tárgy naptári évet megelőző évben sem lépték túl a 12 millió forintos értékhatárt, szintén választhatnak alanyi adómentességet a következő évre. Ezt a választást december 31-ig lehet megtenni.

Fontos megjegyezni, hogy az Áfa tv. 188. §-ának (2) bekezdésében rögzített értékhatár meghatározása során minden alkalommal az általános forgalmi adó nélküli ellenértéket kell alapul venni.

Az alanyi adómentesség kapcsán arra kell figyelemmel lenni, hogy az az adóalany, aki ilyen mentességet választ, nem gyakorolhat adólevonási jogot, tehát a beszerzések kapcsán a rá áthárított áfát (pl. az ingatlan beszerzését terhelő áfát, a lakásba vásárolt berendezési tárgyakat terhelő áfát, stb.) nem helyezheti levonásba és ebből következően nem is igényelheti vissza.

Az alanyi adómentes adóalany, amellett, hogy őt áfa-fizetési kötelezettség nem terheli, főszabály szerint áfa-bevallás benyújtására sem köteles.

A fentieken túl a bizonylatadási kötelezettségre is ki kell térni.

Az adóalany a szálláshelyszolgáltatásról köteles a vendégnek kérésére számlát adni. Amennyiben a vendég számlát nem kér (és az ellenértéket nem átutalással fizeti meg, továbbá a fizetésre legkésőbb a vendég távozásakor sor kerül), úgy nyugtát kell kiállítani.

A szálláshely-szolgáltatási tevékenységet végzők (ide nem értve a falusi szálláshely-szolgáltatást) nyugtaadási kötelezettségüket pénztárgéppel kötelesek teljesíteni.

Az alanyi adómentes adóalany ugyancsak köteles számlát vagy nyugtát kibocsátani, de számla kiállítása esetén figyelnie kell arra, hogy a számlán szerepeljen, hogy a szolgáltatást alanyi adómentes minőségében nyújtja. Ennek megfelel például, ha a számlára az „AM” jelzést felvezeti.

 

 

2.1. Ingatlan értékesítés jövedelemadózása

 

2017 évtől egyforma szabályok vonatkoznak a magánszemélyek ingatlan értékesítésből származó jövedelem megállapítására, ha nem adómentes.

 

Adómentes az Szja tv. alapján.

 

A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs, bejegyzett élettárs által történő megváltásából származó jövedelem adómentes.

Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről és ezért cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon (például: gépjármű) őt megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentesnek minősül. Az adómentesség abban az esetben is fennáll, ha a tulajdonrész megváltása nem a közös vagyonból, hanem külső forrásból történik (például az egyik fél hitelt vesz fel és így váltja meg a másik fél tulajdonrészét).

Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelem adómentes.

Szintén adómentes a nyugdíjban részesülő magánszemély által a központi költségvetési szervvel vagy a helyi önkormányzattal kötött előzőekben említett szerződések alapján megszerzett jövedelem.

A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés is adómentes jövedelem.

 

A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető, magam időmúlásnak nevezem.

 

2017.január 1-jétől hatályos szabály alapján a csökkentés mértéke minden ingatlan (például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek stb.) esetén megegyezik, korábban ez nem igy volt.

Azaz az említett időponttól megszerzett jövedelem esetén nem kell vizsgálni, hogy a magánszemély lakást, lakóingatlant, vagy más ingatlant értékesített. Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) az értékesítés tárgya, vagy éppen nem adómentes termőföld, a szerzés éve és követő év a bevétel és költség különbsége a számított jövedelem és az adóköteles jövedelem 100-100-90-60-30-0 %-a az adóalap.

Nincs már  beforgatási kedvezmény (ingatlan értékesítésből származó jövedelmet ingatlanra fordítom) sem, kivéve, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét (vagy annak egy részét) a jövedelem bevallására nyitva álló határidőt megelőzően saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló, például ápolási intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és tovább értékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel és ezt a tényt az adóbevallásában feltünteti, akkor az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelme után megállapított adót, vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét nem kell megfizetnie.

A jövedelem említett célra történő felhasználása során a férőhely biztosítása egyösszegű térítési díj előre történő megfizetésével is megvalósulhat. Nem alkalmazható azonban a jövedelem felhasználásához kapcsolódó kedvezmény abban az esetben, ha a férőhelyet visszavásárlási, tovább értékesítési joggal szerzi meg a magánszemély.

Amennyiben a 2020-ban megszerzett jövedelem felhasználása a bevallás benyújtását követően, az átruházást követő első vagy második adóévben történik, akkor a jövedelem felhasználásának igazolásával igényelheti vissza a magánszemély a megfizetett adót. 

Ha az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem az előzőekben meghatározott cél szerinti felhasználása a bevallás benyújtását követően történt, a magánszemély a megfizetett adóból a felhasznált jövedelem adójával megegyező összeget – a felhasználás igazolásával egyidejűleg – az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházását követő második adóév végéig visszaigényelheti.

A jövedelem említett célokra történő felhasználásának az igazolására a férőhely megszerzése alapjául szolgáló okirat, az összeg felhasználását igazoló okirat, a rokonsági fokot bizonyító közokirat, valamint az élettársi kapcsolatra vonatkozó teljes bizonyító erejű magánokirat szolgál. Az iratokat az adómegállapításhoz való jog elévüléséig kell megőrizni.

 

 

2.2 Ingatlan értékesítés áfa

2.2.1. Természetes személyek

 

Az általános forgalmi adóról szóló törvény alkalmazásában főszabály szerint adóalanynak minősül az a jogképes személy vagy szervezet, aki (amely) saját neve alatt gazdasági tevékenységet folytat, tekintet nélkül annak helyére, céljára és eredményére.

Az Áfa tv. adóalanyiságra vonatkozó általános szabályai az ingatlan értékesítések esetén is irányadóak, figyelemmel kell lenni azonban arra, hogy az új ingatlan a beépítés alatt álló ingatlan, és az építési telek áfás, az áfa alanyok esetében is és a magánszemélyek esetében is, a sorozatjellegű ingatlan értékesítés esetében felmerül az adókötelezettség.

 

Beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan és építési telek sorozat jelleggel történő értékesítése miatti speciális adóalanyiság és adófizetés szabályai természetes személyek esetében.

 

Az Áfa tv. alkalmazásában gazdasági tevékenység és áfa adóalanyiságot eredményez az is, ha az egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel értékesít ingatlant.

 

Sorozat jellegű ingatlan értékesítést a következőknek megfelelő ingatlanok értékesítése eredményezhet:

A beépített ingatlan (ingatlanrész) és ehhez tartozó földrészlet, feltéve, hogy annak első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása  és az értékesítés között még nem telt el 2 év. (Ezen ingatlan-kör a továbbiakban együtt az Áfa tv. meghatározásának megfelelően: beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan.),

építési telek (telekrész), aminek szinté van 4 feltétele, beépíthető, van oda közforgalmi út, azzal érintkezik, és ekként is van nyilvántartva.

Sorozat jelleg az Áfa tv. értelmező rendelkezése alapján akkor valósul meg, ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,

  • amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy
  • amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte, az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek, továbbá azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be.

 

Így nem keletkeztet ingatlan sorozat jelleggel történő értékesítésére tekintettel, az egyéb ok miatt már áfa adóalany személynek (pl. egyéni vállalkozónak) a nem adóalanyi minőségében teljesített sorozat jellegű ingatlan értékesítése (pl. az egyéni vállalkozó vállalkozásán kívüli ingatlanainak a magánszemélyként megvalósított sorozat jellegű értékesítése) az Áfa tv. speciális szabálya alapján és nem eredményez „új adóalanyiságot” (új bejelentési kötelezettséget, adószámot).

 

A sorozat jellegű ingatlan értékesítés után az adókötelezettséget az egyéb ok miatt már áfa adóalany személy „a már fennálló adóalanyisága körében” (önadózással) teljesíti.

 

A sorozat jellegre alapítható speciális adókötelezettség esetében a megjelölt ingatlanok tekintetében az adómentesség és az adókötelezettség között választási lehetőség nincs, mert a sorozat jellegű értékesítés miatt adóalannyá váló személy, szervezet ezen értékesítése a kötelezően adóköteles körbe tartozik, vagyis az értékesítő köteles utána az áfát megfizetni.

 

A fordított adózásra vonatkozó szabályok alkalmazása sorozat jellegű ingatlan értékesítés esetén nem merül fel.

 

Az ingatlan sorozat jellegű értékesítésére tekintettel áfa adóalannyá váló (illetve vált) adózónak az adóalanyiságot eredményező negyedik (vagy a rá következő 3 éven belül további) ingatlan értékesítésről az állami adóhatóság e célra rendszeresített nyomtatványán bejelentést kell tennie.

Ebben az adó megállapításához szükséges bejelentésben nem csak az értékesítést terhelő fizetendő adó megállapításához szükséges adatokat – teljesítés időpontja, ellenérték, felszámított áfa, esetlegesen az alkalmazott árfolyam stb. – kell bejelenteni, hanem az adott ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő, az előzetesen felszámított és levonható adó megállapításához szükséges adatokat is.

A bejelentést a 2018. naptári évben teljesített termékértékesítés esetén 2019 január 31-ig, a 2018. december 31-ét követően teljesített termékértékesítés esetében a teljesítés időpontját követő 30 napon belül kell megtenni.

 

Ingatlan sorozat jelleggel történő értékesítése esetén az adóalanynak az adófizetési kötelezettsége mellett adólevonási joga is keletkezik.

 

A levonható adó legfeljebb az ingatlan értékesítését terhelő (fizetendő) adóval megegyező összeg lehet, vagyis a levonható adó nem lehet nagyobb a fizetendő adónál.

 

Az adólevonási jog az adófizetési kötelezettséggel azonos időpontban keletkezik. Az adólevonási jog tárgyi feltételéül olyan – adólevonásra egyébként jogosító – okirat (elsődlegesen számla) is szolgálhat, amely az adóalannyá válást megelőzően keletkezett ugyan, de az adókötelesen értékesített ingatlan eladójának (igazolt tulajdonosának) a nevére, vagy annak igazolt jogelődje nevére szól.

 

Figyelemmel arra, hogy a sorozat jellegű ingatlan értékesítés gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez, az értékesítőt számlakibocsátási kötelezettség terheli, amely alól az Áfa tv. nem mentesíti az adóalanyt. 

Az adókötelezettséget az állami adó- és vámhatóság határozattal állapítja meg (kivetéses adózás). Fontos változás. (Nem kivetéssel történik az adó megállapítása az egyéb ok miatt már adóalany személyeknél, így például az egyéni vállalkozó a vállalkozásán kívüli ingatlanjainak a magánszemélyként való értékesítését az adóbevallásában szerepelteti.)

A sorozat jellegű ingatlan értékesítéssel összefüggésben az adóalanyként való bejelentkezéshez – az egyébként is használatos – 20T101 számú bejelentő és változás-bejelentő lapot kell alkalmazni. Az adókötelezettség kivetéssel történő megállapításához a 2020. évben a TSI_B jelű, Bejelentőlap ingatlan sorozat-jellegű értékesítéséhez kapcsolódó áfa-kötelezettség megállapításához megnevezésű nyomtatványt szükséges benyújtani.

Amennyiben a magánszemély a saját nevében üzletszerűen ingatlan értékesítést végez, az Áfa tv. 5. § (1) bekezdése és 6. § (1) bekezdése alapján válik áfa adóalannyá, így az adókötelezettség nem a 6. § (4) bekezdése szerinti sorozat jellegű értékesítésre vonatkozó előírások alapján terheli.

 

2.2.2. Adóalanyok ingatlan értékesítése utáni áfa kötelezettség

 

Általános forgalmi adó szempontjából – az ingatlan típusától és a társaság általános forgalmi adóra vonatkozó választásától függően – három különböző lehetőséget is számba lehet venni az értékesítő társaság oldaláról:

 

  1. Amennyiben az ingatlan építési telek vagy új építésű ingatlan akkor az ingatlan értékesítése az általános szabályok alapján áfa köteles, az értékesítésről a számlát az értékesítő társaság általános forgalmi adóval növelten bocsátja ki.
  2. Amennyiben az ingatlan nem minősül építési teleknek vagy új építésű ingatlannak (használt ingatlan) és a társaság nem nyújtott be bejelentést az adókötelessé tétel kapcsán, akkor az értékesítés tárgyi adómentes.
  3. Amennyiben az ingatlan nem minősül építési teleknek vagy új építésű ingatlannak a társaság választhatja az adókötelessé tételt az ingatlan értékesítésével kapcsolatban. Ebben az esetben az értékesítésről a számlát –amennyiben az ingatlant általános forgalmi adóalany részére értékesíti – a fordított adózás szabályai alapján, általános forgalmi adó nélkül kell kibocsátani, az értékesítést az áfa bevallás belföldi fordított adóra vonatkozó sorában kell feltüntetni.
  4. Amennyiben az ingatlan nem minősül építési teleknek vagy új építésű ingatlannak a társaság választhatja az adókötelessé tételt az ingatlan értékesítésével kapcsolatban. Ebben az esetben az értékesítésről a számlát –amennyiben az ingatlant nem általános forgalmi adóalany részére értékesíti – az egyenes adózás szabályai alapján, általános forgalmi adóval növelten kell kibocsátani, az értékesítést az áfa bevallás belföldi egyenes adóra vonatkozó sorában kell feltüntetni.
  5. Az áfa törvény rendelkezései alapján használt ingatlannak minősül az ingatlan, ahol a használatbavétel jogerőre emelkedése és az értékesítés között több mint két év telt el.

 

Adókötelezettségek az ingatlant beszerző társaság vonatkozásában

 

Az ingatlant – amennyiben nem tovább értékesítési céllal vásárolja a társaság – tárgyi eszközként kell nyilvántartásba venni. Amennyiben az ingatlant tárgyi eszközként veszi nyilvántartásba a társaság, úgy az eszköz után a számviteli törvény alapján elszámolt értékcsökkenéssel a társasági adóalapot évente növelni kell, a társasági adótörvény alapján elszámolt értékcsökkenés a társasági adóalapot csökkenti.

Fontos, hogy a társasági adótörvény rendelkezései alapján lehetőség van un. fejlesztési tartalék képzésére. Amennyiben a gazdasági társaság ilyet képzett és az ingatlant ennek a terhére vásárolja meg, akkor az ingatlannal kapcsolatban társasági adótörvény szerinti értékcsökkenés elszámolására nincs lehetőség a fejlesztési tartalék terhére történő feloldás mértékéig.

Általános forgalmi adó szempontból az értékesítő társaság oldaláról 3 különböző értékesítési módot vettünk számításba, annak megfelelően, hogy új, vagy használt, és a használtat adókötelessé tették e. Ebből következik, hogy különböző elszámolást igényelnek általános forgalmi adó szempontból a beszerző társaság oldaláról is.

Új építésű ingatlan vagy építési telek esetében az ingatlan terhelő általános forgalmi adó akkor vonható le, ha a beszerző társaság az ingatlant adóköteles tevékenysége érdekében használja. Ellenkező esetben az általános forgalmi adó olyan arányban vonható le, amilyen mértékben a társaság az ingatlant adóköteles tevékenysége érdekében használja. Ezt az arányt az áfa tv 240 hónapon keresztül kiséri nyomon.

Használt ingatlan, esetében, ha azt nem tették adókötelessé, a beszerző a társaság részére az ingatlant tárgyi adómentesen értékesítik.

Adókötelessé tétel esetében, fordított áfás értékesítés után az általános forgalmi adót a társaság köteles megfizetni, amit nem lehet automatikusan adólevonás tárgyává tenni, vizsgálni annak feltételeit, olyan arányban, amilyen mértékben az ingatlant adóköteles tevékenysége érdekében használja jogosult az általános forgalmi adó levonására, aminek nyomon követése, egyező az egyenes adózással beszerzett ingatlanok 240 hónapos megfigyelésével.

 

3. Termőföld általánosan

 

A termőföld bérbeadása, az Áfa tv. 257.§ (5) bekezdésében foglaltakra is figyelemmel a magánszemélyt nem terheli bejelentési kötelezettség, ha kizárólag termőföld művelési ágú földterület bérbe-, haszonbérbe adása miatt válik az általános forgalmi adó alanyává.

 

Az Szja tv. 3. § 53. pontja szerint termőföld haszonbérbeadásának minősül a termőföld, illetve halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra történő átengedése.

Ugyan a halastó nem minősül termőföldnek, de annak bérbeadása esetén az idevonatkozó rendelkezéseket lehet alkalmazni.

A termőföld bérbeadásából származó bevétel egésze – ha az nem adómentes – külön adózó jövedelem, amely után az adó mértéke 15 %. Ez a jövedelem adómentes akkor, ha a haszonbérbeadás határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján legalább 5 évre szól.

Az ilyen szerződés alapján felvett jövedelem korábban meg nem fizetett adóját késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni akkor, ha a szerződés öt éven belül megszűnik (kivéve, ha a megszűnés oka a szerződő felek akaratán kívüli, vagy ha azonnali felmondás történt). A késedelmi pótlékkal növelt adót a magánszemélynek a szerződés megszűnése évének kötelezettségeként kell megállapítania és megfizetnie.

A termőföld bérbeadásából származó adóköteles jövedelem kiszámítása érdekében a megszerzett bevételeket a bevételi nyilvántartásba kell bejegyezni.

A bevételi nyilvántartást hitelesíttetni nem kell.

Nem kell bevételi nyilvántartást vezetni, ha a termőföld bérbeadásából származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik. Ebben az esetben a bevétellel összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a magánszemély a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.

A termőföld bérbeadásából származó jövedelmet a magánszemélynek nem kell bevallania, ha a jövedelem kifizetőtől származik és a kifizető az adót levonta, vagy ha a termőföld bérbeadásából származó jövedelem mentes az adó alól.

Az Szja tv. 73. § (1) bekezdése szerint az adóbevallást a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz kell benyújtani. Amennyiben a föld Budapest közigazgatási területén fekszik, akkor az önkormányzati adóhatóságnak a fővárosi főjegyzőt kell tekinteni.

Ha a magánszemély több önkormányzat illetékességi területén szerez föld bérbeadásából bevételt, akkor az adóbevallást és az adófizetést is önkormányzati adóhatóságonként külön-külön kell teljesíteni.

A föld bérbeadásából származó jövedelem után az adó megállapítása, levonása, bevallása a kifizető kötelezettsége, amennyiben a jövedelem (bérleti díj vagy földjáradék) kifizetőtől származik.

Nem terheli a kifizetőt az adómegállapítási kötelezettség abban az esetben, ha a magánszeméllyel az adómentesség feltételéül szabott időtartamra kötött haszonbérleti szerződést.

A kifizetőnek az általa kifizetett bérleti díjról és a levont adóról a magánszemélynek igazolást kell kiadnia. A kifizetőnek az általa levont adót a kifizetést követő hónap 12. napjáig kell megfizetnie, a levont adóról pedig az adóbevallást az adóévet követő év február 25-éig kell benyújtania a föld fekvése szerinti önkormányzati adóhatósághoz.

Amennyiben a kifizető az adót nem vonta le, vagy a bérleti díjat természetben fizette meg, úgy a 15 %os adót a magánszemélynek kell megfizetnie a jövedelem megszerzésének negyedévét követő hónap 12-éig.

Magánszemély bérlő esetén a bérleti díj után az adó megállapítása, bevallása és befizetése a bérbeadó magánszemély kötelezettsége.

A bevallást és az adó befizetését a föld fekvése szerint illetékes önkormányzathoz kell teljesíteni az erre a célra rendszeresített nyomtatványon a jövedelem megszerzésének évét követő év március 20-áig.

Az Áfa tv. alkalmazásában a termőföld bérbeadás, haszonbérbeadás ingatlan bérbeadásnak, haszonbérbeadásnak minősül.

A termőföld bérbeadásra is érvényes, hogy magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól.

 

Termőföld értékesítés szabályai:

 

Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 ezer forintot meg nem haladó része, ha a termőföldet,

 – olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy

– olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja. Ha a magánszemély úgy adja el a termőföldet az előzőekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény szerinti részarány-tulajdon megszüntetését eredményezi, akkor a termőföld értékesítésből származó teljes jövedelme adómentes.

Adómentes, a termőföld értékesítésből származó jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet

  • regisztrációs számmal rendelkező állattenyésztést folytató olyan magánszemélynek adja el, aki a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelése céljából használja, vagy
  • olyan magánszemélynek értékesíti, aki az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében legalább 10 évre bérbe adja. A törvény meghatározza az adómentesség egyik feltételeként meghatározott 5, illetve 10 éves hasznosítási időszakot. A pontosítás eredményeképpen az 5 vagy 10 éves időszak kezdő napja a birtokbaadás napja, de legkésőbb az adásvételi szerződés keltét követő 12. hónap utolsó napja.

Ha a termőföld harmadik féllel kötött szerződés alapján haszonbérletben van, akkor kezdő napnak a haszonbérleti szerződés lejártát követő december 31-ét kell tekinteni.

 

Adómentes a termőföld átruházása továbbá akkor is, ha az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal, települési önkormányzat részére szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik. 2019. július 24-től hatályos szabály értelmében adómentes a termőföld értékesítéséből származó bevétel, ha az átruházás osztatlan közös tulajdonban levő földterület értékesítése esetén valamely tulajdonostárs részére történik.

 

Átmeneti rendelkezés értelmében ez a szabály 2019. január 1-jétől megszerzett bevételekre alkalmazható.

A birtok-összevonási cél akkor valósul meg, ha az átruházás eredményeként már az ügyletet megelőzően is a vevő tulajdonában álló termőföld és az ügyletben megvásárolt termőföld – a település közigazgatási határától függetlenül – egymással szomszédossá válik. Az egy naptári éven belül megkötött és ezen időtartamon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott ingatlan adásvételi szerződések hatását együttesen kell vizsgálni.

Szomszédos termőföldeknek minősülnek azok a földrészletek is, amelyeket önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna választ el. Ha az átruházás adómentessége a vevő számára előírt feltételek teljesítésétől függ, az adómentesség csak akkor érvényesíthető, ha az eladó legkésőbb a bevallás benyújtásakor rendelkezik a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt nyilatkozatával, amely tartalmazza a vevő természetes azonosító adatait, adóazonosító jelét, valamint a vevő kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel.

A vevő nyilatkozatát az eladó az adó megállapításához való jog elévüléséig köteles megőrizni. A valótlan tartalmú nyilatkozat miatt keletkező adóhiányt és jogkövetkezményeit az adóhatóság a vevő terhére állapítja meg.

A magáncsőd jogintézményére tekintettel kedvező szabályt tartalmaz az Szja tv. az ingatlanértékesítésből származó jövedelem meghatározásával kapcsolatban.

A magánszemélynek nem kell jövedelmet megállapítani az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházására tekintettel megszerzett bevétel után, ha azt a bevételt az adózó a természetes személyek adósságrendezéséről szóló 2015. évi CV. törvényben szabályozott bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás, bírósági adósságrendezési egyezség vagy adósságtörlesztési határozat alapján teljes egészében a tartozásai megfizetésére fordítja.

Abban az esetben, ha a bevételt a magánszemély csak részben fordítja a tartozásai megfizetésére, akkor azt a jövedelemrészt kell megállapítani, amely a tartozások megfizetésére fordított bevétel és a teljes bevétel különbözete alapján meghatározható.

Termőföldből átminősített ingatlan értékesítésére Speciális szabály vonatkozik.   Ebben az esetben vizsgálni kell, hogy a költségekkel csökkentett bevétel (hozam) nagyobb-e, mint a tulajdonban tartás időszakára kiszámított szokásos hozam.

Szokásos hozam az elszámolható költség 0,3 %a, szorozva a tulajdonban tartás napjaival (költségek*0,003*napok száma).

A tulajdonban tartás napjainak száma a megszerzésről és az átruházásról szóló szerződés közötti időszak azzal, hogy a megszerzésről és az átruházásról szóló okirat keltének napjait is be kell számítani.

Amennyiben a hozam kevesebb a szokásos hozamnál, akkor a jövedelmet az általános szabályok szerint kell megállapítani.

Ellenkező esetben a jövedelmet (adóalapot) a következő egyenlet alapján kell meghatározni: szokásos hozam+(hozam-szokásos hozam)*3=adóalap Tehát ebben az esetben nincs mód a tulajdonban tartás éveire tekintettel további csökkentésre.

Nem kell ezt a rendelkezést alkalmazni, – ha a magánszemély a termőföldből Átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg, – ha az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik, – ha az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt az ingatlan.

 

Juhász Tibor
MINKE Szakértő